Недвижимость в Германии: анализ рынка, нюансы покупки и стоимость

Российские инвесторы все чаще выбирают покупку недвижимости в Германии в качестве перспективной инвестиции. Причина этому - высокая прибыльность активов, стабильность экономики и надежная юридическая защита. Также не менее важно, что на немецком рынке недвижимости не действуют ограничения для иностранцев, что делает его еще более привлекательным для инвестиций.

В Германии можно приобрести не только классические квартиры и дома, но и недвижимость более редких типов, такие как замки, виллы или коммерческая недвижимость. Последняя включает в себя доходные дома, отели, рестораны, офисные помещения, спорткомплексы, поля для гольфа, автосалоны, автомойки, сервисные центры и другие виды бизнес-площадей.

Приобретение недвижимости в Германии имеет множество преимуществ, среди которых доступность по цене, стабильность, прозрачность сделок. Одним из основных достоинств являются надежность, стабильность, регулярный доход, а также прозрачность сделок и предсказуемость развития рынка. Однако после выхода Великобритании из Евросоюза потоки инвестиций на лондонскую недвижимость стали перераспределяться, и такие города, как Берлин, Франкфурт и Мюнхен, стали входить в топ-3 инвестиционно привлекательных городов Европы.

Сегодня стоимость берлинской недвижимости растет быстрее всего по всему миру: за год цены выросли на 20,5%. А цены в Гамбурге, Мюнхене и Франкфурте увеличились на 14,1%, 13,8% и 13,4% соответственно. Однокомнатную квартиру в Восточном Берлине можно купить за примерно 64 000 евро, тогда как три года назад его стоимость составляла около 35 000 евро.

Что касается новостроя, то из-за постоянного притока мигрантов спрос на него превышает предложение. Привлекательность немецких городов для приезжих обусловлена низким уровнем безработицы.

Недвижимость в Германии, как для жилья, так и для прибыли, представляется привлекательной для инвестирования. Доход от аренды может достигать до 12% годовых. Что касается коммерческой недвижимости, то она тоже популярна и прибыльна: в Германии можно выручить до 7–8% годовых. Наиболее удачным видом вложения являются доходные дома, офисы, общежития для студентов и места на кладбищах.

Кстати, большая часть населения Германии предпочитает снимать жилье, а не покупать его. При этом, чем крупнее город, тем больше возможностей найти работу и больше арендаторов. Прибыльность доходных домов из года в год растет. Причем необязательно покупать большие доходные дома, можно обойтись 4–6 квартирами. Даже немецкие банки охотно выдают ипотечные кредиты со ставкой 3–4% на покупку доходных домов.

Перспективы и возможности приобретения недвижимости в Германии

Если вы рассматриваете возможность приобретения квартиры в Германии для сдачи в аренду, то стоит обратить внимание на Берлин или Мюнхен, где доходность от аренды составляет около 4% в год. Однако в менее крупных городах можно рассчитывать на еще более высокую доходность. Например, Вупперталь предлагает доходность 8% при стоимости квадратного метра 1 400 евро, а в Гельзенкирхене можно получить 9,76% при стоимости квадратного метра всего 600 евро. Кроме того, рекомендуется обратить внимание на города, такие как Эссен, Дуйсбург и Дортмунд.

Наиболее востребованными недвижимыми объектами среди российских инвесторов являются доступные квартиры для личного пользования и сдачи в аренду, жилье в курортных зонах, доходные дома в крупных городах, а также коммерческие объекты, которые могут стать основой для бизнес-иммиграции. Важно отметить, что спрос на коммерческие объекты в крупных городах очень высок, и найти выгодный вариант можно лишь за считанные дни. Коммерческие объекты и квартиры в новостройках также пользуются заслуженной популярностью.

Стоит отметить, что одним из самых выгодных вариантов инвестирования является покупка доходного дома. Ежегодный доход от аренды может составлять до 15% годовых! Приведем конкретный пример: стоимость такого доходного дома в Дортмунде на 8 квартир около 620 000 евро, и за одну квартиру можно получать до 6 500 евро в год, что составляет в сумме до 52 000 евро или около 8% доходности в год. Если же вы готовы проинвестировать примерно 100 тыс. евро на одну квартиру при покупке доходного дома, то при продаже этой же квартиры можно быстро получить порядка 140–150 тыс. евро. Рентабельность инвестиций также увеличивается благодаря постоянному росту арендных ставок.

Германия обладает рядом преимуществ по сравнению с другими странами, когда дело касается приобретения недвижимости:

• Нет ограничений для нерезидентов на приобретение любого типа недвижимости.
• Аренда, перепродажа или дарение любого объекта доступны как физическим, так и юридическим лицам.
• Собственники получают мультивизу и даже вид на жительство (в зависимости от объема инвестиций).
• Собственники коммерческой недвижимости освобождаются от налога на прибыль при ее продаже спустя 10 лет.

Также существует возможность приобретения недвижимости с аукционов с дисконтом до 50% от рыночной стоимости при помощи риелторского агентства. Подробнее об условиях покупки можно узнать на сайте. Следует заметить, что приобретение недвижимости в Германии может стать отличной инвестицией в будущее.

Покупка недвижимости в Германии имеет свои особенности. Этот процесс полностью прозрачен и защищен немецким законодательством. Вся финансовая сторона сделки проходит через банковский счет нотариуса и все договоренности регистрируются в государственном реестре.

Когда вы находите необходимый объект и приходите к соглашению по его стоимости, нотариус готовит проект договора продажи-покупки, который затем передается обеим сторонам для изучения и возможных корректировок.

Далее, при подписании договора, нотариус обеспечивает защиту интересов как покупателя, так и продавца. Он проводит проверку на отсутствие задолженностей по объекту.

Когда проверка прошла, нотариус открывает трастовый банковский счет, на который будущий собственник будет переводить деньги. После подписания договора, деньги с покупателя перечисляются на этот счет через 20-30 дней.

После регистрации прав на нового владельца, продавец получает деньги. Для оформления купленного объекта нотариус отправляет документы в ведомство по регистрации недвижимости в Германии under the name Grundbuchamt, а затем покупатель получает выписку из книги регистрации собственности.

В целом, процесс покупки и регистрации занимает около двух месяцев.

Налоги на недвижимость в Германии

При покупке недвижимости в Германии необходимо учитывать определенные дополнительные расходы, включая уплату налога и комиссии риелтора. Оформление сделки возможно только после оплаты налога на приобретение недвижимости, и только после этого покупатель заносится в реестр как собственник. Рассмотрим подробнее дополнительные расходы, связанные с покупкой недвижимости:

• Налог на приобретение недвижимости составляет от 3,5% до 6,5% в зависимости от региона.
• За услуги нотариуса понадобится заплатить около 1-1,5% от стоимости объекта.
• Комиссия риелтора обычно составляет от 3,5% до 6% от стоимости объекта.

При этом покупка недвижимости до ее выставления на аукционе по фиксированной цене, которая может быть ниже среднерыночной, является одним из самых привлекательных вариантов.

В связи с этим, покупка недвижимости в Германии требует обязательного учета всех дополнительных расходов, связанных с налогами и комиссиями, чтобы избежать непредвиденных расходов и снизить риски финансовых потерь.

Рынок недвижимости в Германии разнообразен, но важно понимать, что цены на жилье значительно отличаются в зависимости от географического расположения, года постройки и района города.

Одно из главных правил – в восточной части страны цены ниже, чем в западной. Однако, если ваша цель – получить прибыль или приобрести дом на длительный срок, стоит отдать предпочтение западной части. Также стоит отметить, что для Берлина, который занимает лидирующую позицию по ценам на недвижимость в 2019 году, деление на «восток» и «запад» также актуально.

Например, квартиры в восточном Берлине стоят в среднем около 2000 евро за квадратный метр – на полтора раза дешевле, чем в Мюнхене. Когда дело касается частных домов, здесь свои правила – стоимость дома площадью 180 кв. м будет зависеть от местоположения, так в южных регионах Германии её стоимость составит порядка 390 тысяч евро, тогда как на западе и севере вы сможете уложиться в 200 тысяч евро. Восточная часть страны порадует вариантами по цене 150 000 евро.

Если вам интересны доходные дома, то в Земле Северный Рейн-Вестфалия то их стоимость может варьироваться от 90 000 до 400 000 евро. К примеру, доходный дом площадью 375 квадратных метров в Эссене с годовой доходностью 30 000 евро стоит порядка 380 000 евро. Четырехквартирный дом в Дуйсбурге площадью 278 квадратных метров с доходностью 6 370 евро в год стоит около 91 100 евро.

Когда речь идет об отелях, цена может достигать нескольких миллионов евро, особенно если объект расположен в исторической части крупных городов.

Если же рассматривать коммерческую недвижимость, то ее стоимость зависит в основном от масштабов города. В Кельне, например, 473 квадратных метра коммерческой недвижимости стоят больше полутора миллионов, тогда как 456 квадратных метров в Райнберге обойдутся примерно в пять раз дешевле.

В поиске недорогой недвижимости в Германии? Лучше обратиться в риелторское агентство. Комментируя этот вопрос, представитель компании DEM GROUP GmbH подчеркнул, что обращение в агентство – это гарантия правильной сделки в соответствии с законодательством Германии. Кроме того, риелтор сможет опередить необходимость присутствия вашего личного присутствия при заключении договора. Если вы не хотите тратить время на управление своей недвижимостью, то многие агентства могут предоставить такую услугу.

Одним из лучших вариантов приобрести недвижимость в Германии с минимальными затратами является обращение именно в риелторское агентство, специализирующееся на Германии. Например, DEM GROUP GmbH – международное агентство, которое работает в Германии, России и Казахстане, что делает процесс покупки собственности наиболее простым. Компания предлагает свои услуги по работе со всеми типами недвижимости в Германии, от дешевой аукционной недвижимости до коммерческих и доходных объектов, включая эксклюзивные предложения от собственников.

Важно отметить, что на сайте www.demgroup.ru можно самостоятельно ознакомиться с актуальными ценами на недвижимость в различных регионах, городах и типах недвижимости.

Фото: freepik.com