Перепланировка несущих стен: как сделать все по закону

Желая сделать свой дом максимально комфортным, многие владельцы квартир задумываются о перепланировке пространства. Однако это не всегда возможно без основательных изменений. Планируя перепланировку, перед всеми владельцами квартир стоит ряд вопросов, которые нужно прояснить до начала работ, поскольку такие мероприятия выходят за рамки обычного ремонта.

Часто считается, что несущие стены не подлежат изменениям в процессе перепланировки. Но это мнение ошибочно. В определенных случаях, возможно создание проема в несущей стене, но для этого необходимо выполнить сложные инженерные расчеты, качественные строительные работы и спланировать все изменения с Мосжилинспекцией. Однако прежде всего необходимо доказать, что проект не разрушит конструкцию здания и не станет угрозой для безопасности людей, проживающих в нем.

Правила согласования перепланировки с затрагиванием несущих стен - это важный и сложный процесс. В большинстве случаев он проходит по следующему алгоритму:

1. Получение первоначального плана БТИ;
2. Получение положительного заключения от авторов проекта дома о возможности затрагивания несущих конструкций;
3. Разработка проекта перепланировки с указанием всей перепланировки, в том числе с указанием работ по усилению несущих конструкций;
4. Согласование перепланировки в Мосжилинспекции и получение разрешения;
5. Производство работ (ремонт);
6. Приемка квартиры в МЖИ после ремонта;
7. Получение обновленного плана БТИ;
8. Внесение изменений в ЕГРН.

Если перепланировка затрагивает несущие стены, то на этапе создания технического заключения особенно важно сотрудничество с авторами проекта дома. Некоторые из них могут принципиально запретить делать проемы в несущих стенах, и тогда необходимо будет рассмотреть другой вариант перепланировки.

Если же все условия соблюдены и проем в несущей стене может быть сделан, то необходимо получить доступ к квартирам соседей, расположенным на этажах выше и ниже, чтобы проверить наличие проемов у них. Кроме того, если в доме деревянные перекрытия, то для проверки их надежности может потребоваться вскрытие полов.

Необходимо помнить, что самовольная перепланировка, не прошедшая согласование, является административным нарушением, за которое придется заплатить штраф в размере 2000-2500 рублей. Кроме того, несогласованная перепланировка создает множество проблем при продаже квартиры, ее официальной сдаче в аренду и передаче в залог банку. Для избежания подобных проблем следует соблюдать все этапы перепланировки и строго следовать описанному алгоритму.

Разные дома требуют разного подхода при перепланировке квартиры. В частности, не во всех домах перепланировка потребует решения проблем, связанных с несущими стенами, поэтому процедура согласования может быть проще.

Монолитный дом

В данном типе домов проекты обычно индивидуальны и авторство принадлежит тому или иному архитектурному бюро. Поэтому лучше всего обращаться напрямую к авторам проекта. Кроме того, в большинстве монолитных домов межквартирные и межкомнатные перегородки несущими стенами не являются.

Панельный дом

Практически все панельные дома в Москве проектировала ОАО «МНИИТЭП». Хотя существуют и другие авторы проектов, но они уже не занимаются составлением технических заключений.

Кирпичный дом

В домах из кирпича несущими являются стены с толщиной более 30 см. Если в результате ремонта затрагивается несущая стена, в том числе если дом кирпичный, а перекрытия деревянные, то необходимо обратиться за помощью к ГБУ «Экспертный центр».

Блочный дом

В домах из бетонных блоков редко встречаются несущие стены, которые могут затронуть перепланировку квартиры. Все зависит от типовых проектов, по которым был построен дом. Важно знать, что блочные дома в Москве строились по типовым проектам ОАО «МНИИТЭП».

Если возможность установить авторство проекта отсутствует, а также в случаях, когда автор прекратил свою деятельность или не занимается составлением технических заключений, необходимо обратиться за помощью к ГБУ «Экспертный центру», так как эта универсальная организация работает с такими случаями и способна выдать техническое заключение.

Согласование перепланировки и ее реализация – это дорогостоящие процессы. Так, для создания дверного проема в несущей стене необходимо иметь проект перепланировки и профессиональные инженерные расчеты по габаритам, усилению и нагрузкам проема. В противном случае, такие работы могут привести к обрушению или появлению трещин в стене, а при расширении проема на первом этаже возможно повреждение фундамента. Стоимость технического заключения на перепланировку квартиры в панельном доме составляет около 60 000 рублей, а оформление занимает до одного месяца. Устройство самого проема и его усиление в стандартном исполнении обходятся в 45 000 рублей. Если проем в несущей стене необходим, то стоимость согласования и сроки увеличиваются в полтора-два раза.

Важно помнить, что резка проемов в несущих стенах может осуществляться с использованием дисков с алмазным напылением. Это практически бесшумный метод, позволяющий получить ровные кромки и предотвратить появление трещин в стене. В то же время для выполнения таких работ требуются специальные допуски СРО.

В процессе создания проема подписываются акты скрытых работ по его усилению металлоконструкциями. Проектировщик с допуском СРО должен осуществлять авторский надзор и вести журнал производства работ с печатями. После завершения перепланировки, все необходимые документы предъявляются приемочной комиссии Мосжилинспекции, которая подписывает акт завершенной перепланировки. Затем, следует обратиться в БТИ, чтобы зафиксировали новую планировку и внесли ее в новый техпаспорт. Только после этого перепланировка будет считаться узаконенной.

Несмотря на сложности, перепланировка квартиры предоставляет ряд преимуществ. Она позволяет изменять площадь разных помещений, сделать более удобным вход в кухню или разделить смежные комнаты. Важно учитывать, что не все изменения, особенно касающиеся несущих стен, могут быть безопасно реализованы и требуют законного согласования.

Фото: freepik.com